¿Cómo negociar una hipoteca?

Para negociar correctamente una hipoteca lo primero que hay que tener muy claro son los pasos del proceso hipotecario:

1. Elección de la vivienda: comprobación de su situación real, económica y catastral.
2. Pre-tasación de la vivienda.
3. Elección de las mejores hipotecas del mercado que se ajusten a nuestras necesidades.
4. Negociación con las entidades financieras de las condiciones particulares del préstamo hipotecario.
5. Tasar con la sociedad de tasación del banco.
6. Firma ante notario de la escritura de compra-venta y del préstamo hipotecario.

Antes de empezar la negociación con los directores de sucursal debemos tener claro los pasos a seguir, obtener toda la información previa posible y planificar convenientemente nuestra estrategia.

Una buena planificación nos evitará pérdidas de tiempo y agobios, además de aumentar nuestras garantías de éxito.

Elegir una vivienda no es sólo encontrar la que nos guste. Debemos solicitar una nota simple actualizada para comprobar el tipo de uso (residencial o turístico, entre otros), su calificación registral (urbana, rústica, local), los propietarios actuales, la superficie registrada o las cargas previas (hipotecas, embargos), entre otros aspectos. Una copia de la escritura de propiedad también nos será muy útil.

Cuando ya tenemos claro que hemos elegido una vivienda sin trucos, lo ideal sería disponer de una tasación reciente del bien o, en su defecto, solicitar una pre-tasación, una estimación del valor de tasación vía on-line o con algún contacto en banca o de una tasadora.

Con estos datos uno puede ir banco por banco para ver las condiciones de las hipotecas del mercado o bien usar un comparador de hipotecas como Credimarket. Seleccionadas las hipotecas que mejor se adaptan a nuestras preferencias y posibilidades, es la hora de visitar la sucursal bancaria para negociar.

Algo muy importante que debemos cambiar en nuestro enfoque mental: no vamos a “pedir” una hipoteca al banco; vamos a pactar las condiciones de un contrato muy importante a largo plazo que, si sale bien, beneficia tanto al banco como a nosotros. Por tanto, de pedir nada. Vamos a negociar.

Tenemos que llevar preparada la documentación que hay que entregar al banco y las fotocopias de la misma. Llevar tantas copias como bancos hemos pre-seleccionado.

Hay que tener claro las condiciones que ofrece la entidad a sus mejores clientes y las posibilidades de que nosotros estemos englobados en este segmento privilegiado. Las preguntas básicas que hacer sobre la hipoteca son:

• Importe que financian (80% de la tasación, 100% del precio de compra-venta, 80% del menor valor de tasación o compra-venta, entre otras posibilidades).
• Plazo máximo que conceden, que suele ser entre 30 y 40 años.
• Referencial y diferencial: ¿euribor + qué? El euribor es el referencial más aconsejable. Por encima de euribor+1 no es una opción competitiva y se tiene que aceptar solo si no hay otras alternativas.
• Comisión de apertura: lo ideal, 0; lo máximo aceptable, 1.
• Cláusulas de suelo: Asegurarse que no establecen topes a la bajada del tipo de interés.
• Productos adicionales que nos quieren colocar (seguros de hogar y vida, swaps, fondos de pensiones, seguros de prima única, seguros de protección de pagos, tarjetas, etc); a veces se bonifica el tipo de interés según esta vinculación. Mi recomendación es que a menos productos mejor, ya que encarecen la TAE de la operación.

Hacemos una lista de estos puntos y vamos apuntando lo que nos dice cada director. Si nos lo pasa por escrito, mejor. Hay algunos que puede no nos quieran dar esta información con la excusa de que hay que esperar a tasar. Amablemente hay insistir y si se sigue negando, nos levantamos y acudimos a otro banco o sucursal, por qué quien mal empieza mal acaba.

Debemos tener la información previa de la mejor hipoteca de la entidad para saber hasta que punto podemos negociar determinadas condiciones.

Hay que tener muy claro que el director quiere conceder hipotecas a personas que le devolverán el dinero y no le darán problemas. Es decir, quiere conceder hipotecas a buenos pagadores.

Hay que convencer  al banco que vamos a pagar escrupulosamente la hipoteca. Los principales argumentos que nos dan poder de negociación ante una entidad financiera son:

1. Un buen historial de pagos; acudir a solicitar una hipoteca estando en un registro de impagados o con una cuenta corriente llena de descubiertos es garantía de fracaso.
2. Trabajo estable en un sector poco golpeado por la crisis, de elevada cualificación, con unos ingresos netos mensuales suficientes (la cuota hipotecaria ideal no debería superar el 30-35% de lo que ganamos) y vida laboral sin parones son ases en la manga.
3. Capacidad de aportar avalistas o segundas garantías (hipotecar una parte de la vivienda libre de cargas de un familiar).
4. Tener ahorros es un factor decisivo; ir a pedir una hipoteca sin ahorros hoy en día suele ser perder el tiempo.

Dependiendo de nuestras fortalezas y debilidades económicas, de como nos vendamos ante el director y de las ganas que tenga el director de firmar una hipoteca (que dependen del presupuesto mensual que le marca su entidad) conseguiremos mejores o peores condiciones hipotecarias. Lo que debemos tener claro es que nunca hay que firmar una hipoteca que no nos convenza.

Es el contrato financiero más importante que firmaremos en toda nuestra vida.

Imagen | luis perez