Subrogación de hipoteca: mejora las condiciones de tu préstamo

Una subrogación de hipoteca consiste en modificar las condiciones de tu préstamo. Porque quieres eliminar o añadir un nuevo titular o bien porque quieres cambiar la hipoteca de banco. En este artículo nos centramos en la última opción.   

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¿Qué es una subrogación de hipoteca?

Una subrogación de hipoteca es una operación financiera a través de la cual se modifican las condiciones de la hipoteca. Puede ser a través de un: 

• Subrogación de acreedor. Es la más común e implica cambiar la hipoteca de banco. Es decir, llevarla a otra entidad para mejorar las condiciones (conseguir un mejor tipo de interés de la hipoteca, cambiarla de tipo variable a fijo, adaptar el plazo de amortización, etcétera). 
• Subrogación de deudor. Sustituir al titular de la hipoteca por otra persona.   

Por qué cambiar de banco la hipoteca 

La subrogación de una hipoteca se puede hacer por varios motivos. Estos son algunos de los aspectos que vas a poder mejorar al cambiar de banco tu hipoteca: 

• Conseguir un mejor tipo de interés de la hipoteca y abaratar, así, las cuotas. Puede ser cambiando la hipoteca de interés variable a fijo (o a la inversa) o modificando el tipo de referencia al que está vinculada (pasarla de IRPH hipotecario a euríbor, por ejemplo). 
• Modificar el plazo de amortización. En este caso, cuando hagas la subrogación de hipoteca debes tener en cuenta que si alargas el plazo de amortización abaratarás las cuotas, pero al final acabarás pagando más intereses. Y si lo recortas, pasará justo al revés: las letras serán más elevadas, pero a final de plazo habrás abonado menos intereses.  
• Deshacerte de algunas comisiones y condicionantes que pueda tener tu hipoteca actual. Por ejemplo, eliminar la comisión por amortización anticipada o desvincularte de productos asociados como seguros de vida o planes de pensiones. 
• Eliminar términos abusivos como una cláusula suelo o ciertos intereses.  

Qué debes saber antes de hacer una subrogación 

Si tienes en mente hacer una subrogación de hipoteca, debes tener en cuenta varios aspectos. Te los listamos aquí:  

• Estudia las condiciones del préstamo hipotecario actual: Mira el tipo de interés que tiene, las cláusulas… Para hacer números y saber cuánto te puede costar cambiar la hipoteca de banco. 
• No debes tener o haber tenido cuotas pendientes de pago de la hipoteca actual en los tres o cinco últimos años, ni haber estado en ASNEF o ningún otro listado de morosidad.
• En qué momento de la hipoteca te encuentras. Habitualmente, si es para rebajar el tipo de interés, sale más a cuenta cambiar de banco la hipoteca durante los primeros años ya que es cuando se abonan más intereses. 
• Compara el mercado: Estudia la oferta de las entidades para poder analizar condiciones como el tipo de interés, comisiones… 

Requisitos para hacer una subrogación de hipoteca 

Para llevar a cabo una subrogación de hipoteca hay que cumplir con una serie de requisitos. Sin ellos, no podrás hacer el cambio de banco en la hipoteca. Te explicamos los más habituales, aunque puede haber más (o menos). Recuerda que cada entidad tiene sus propios criterios al respecto: 

• Disfrutar de una situación laboral y financiera estable, con ingresos fijos, recurrentes y justificables. Es un punto a tu favor gozar de cierta antigüedad laboral de, al menos, dos o tres años en tu actual empresa.  
• No haber fallado ni haberte retrasado en ninguno de los pagos de la actual hipoteca, al menos durante los últimos años (entre dos y cinco).  
• Tener un nivel de endeudamiento sano. Es decir, más allá de la hipoteca, tener pocas deudas o que no destines más del 30 % de tus ingresos a abonarlas.  
• Que el capital que te queda pendiente no supera el 80 % del valor de la vivienda. Si es superior, es posible que no te acepten el cambio de banco en la hipoteca.  

Qué documentos necesitas para cambiar la hipoteca de banco 

Una subrogación de la hipoteca es una operación financiera y, como tal, el banco al que la solicites estudiará la viabilidad de la operación. Para ello, te pedirá que le presentes algunos documentos. Papeles con los que estudiará tu perfil para decidir si acepta el cambio de banco de la hipoteca o no. 

• DNI, NIE o cualquier otro documento de identificación en vigor. Sin caducar. 
• Copia del contrato laboral. 
• Últimas dos o tres declaraciones de la renta.
• Últimas nóminas (dos, tres, cinco… En función de la entidad). 
• Resumen de la vida laboral.  
• Escrituras: de la hipoteca, de la vivienda, nota simple e informe de tasación. 
• Si hay otros préstamos, últimas letras, y firmar una autorización para que la entidad pueda consultar tus datos en el CIRBE.  
• Últimos extractos bancarios. 

Como siempre, insistimos: estos son los documentos más comunes en una subrogación de hipoteca, pero pueden variar en función de la entidad.   

Cómo hacer una subrogación paso a paso 

Llevar a cabo una subrogación de hipoteca no es difícil. Con todo, puede parecerte complicado si no conoces el trámite y no sabes cómo hacerlo. Te detallamos aquí, paso a paso, como cambiar tu hipoteca de banco:   

1. Estudia el mercado hipotecario y compara opciones hasta encontrar una hipoteca que mejore las condiciones de la actual. 

2. Acude a la entidad en la que quieres hacer la subrogación de hipoteca y explica tu caso. Esta lo estudiará y te hará una oferta informada de los intereses, costes, cuadro de amortización y condiciones. 

3. El nuevo banco le pedirá al actual el importe pendiente que queda por pagar de la hipoteca. Este deberá responder en un plazo máximo de 7 días. 

4. La entidad actual tiene hasta 15 días para hacerte una contraoferta con una mejora en las condiciones para frenar la subrogación de hipoteca. 

5. Estudia la contraoferta y, si te interesa, acéptala. Con todo, recuerda que tú tienes la última palabra acerca de cambiar de banco la hipoteca o no. 

Sea como sea, si quieres hacer la subrogación de hipoteca y no sabes por dónde empezar, recuerda que siempre puedes contar con el apoyo telefónico de los agentes expertos del comparador de hipotecas CrediMarket, que te ayudarán a comparar, elegir y evaluar tu caso. Recuerda que nuestros servicios son gratis y sin compromiso para ti.  

Gastos de subrogación de hipoteca 

Los gastos por cambiar la hipoteca de banco pueden variar en función de la entidad y de la hipoteca que se tenga contratada. Estos son los más comunes:  

La comisión por amortización anticipada, que se paga a la entidad en la que se tiene actualmente la hipoteca. Está especificada en el contrato que se firmó al suscribir la hipoteca. Si no pusiera nada, no tiene gastos. Esta comisión tiene unos máximos, en función del año en que se firmó la hipoteca: 

• Firmadas a partir de 2007: Está establecido un máximo del 0,50% sobre el importe pendiente por pagar para los 5 primero años. Y del 0,25% a partir del sexto año. 
• Entre 2003 y 2007: la comisión será de máximo 0,50% 
• Antes de 2003: será de máximo 1%. 

Además, puede haber una comisión de apertura, que puede pedir la nueva entidad, a la que se lleva la hipoteca. El máximo está en el 1%. 

Y otros gastos, que corresponderían a las gestiones administrativas y los generan los cambios en la escritura, como la tasación de la vivienda.

En cualquier caso, recuerda que hasta el 31 de diciembre de 2023 los bancos no te podrán cobrar comisiones por cambiar una hipoteca de interés variable a fija, según aprobó el Gobierno de España en un decreto con vigencia desde el 22 de noviembre de 2022.  

¿En qué bancos podemos hacer una subrogación de hipoteca? 

La gran mayoría de bancos permiten hacer una subrogación de hipoteca. Nos referimos a BBVA, ING, CaixaBank, EVO, Bankinter, Openbank, Banco Santander… Puedes consultar condiciones y características en el comparador de subrogación de hipoteca de CrediMarket.  

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